Economía Crítica y Crítica de la Economía

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Las SOCIMIs, el último “all in” del Gobierno al pelotazo inmobiliario

Autor: Juan Ruiz

Categoría: Fiscal, Modelo productivo

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La Paradoja de Kaldor

La irrupción de las SOCIMIs ha supuesto un cambio significativo en el mercado inmobiliario en España. Su atractivo principal para los inversores es la exención del Impuesto de Sociedades (IS), siempre que se cumplan una serie de requisitos [1]. Por tanto, nos encontramos ante sociedades anónimas de inversión inmobiliaria, dedicadas a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, que gozan de importantes exenciones fiscales como son: a) la exención del Impuesto de Sociedades; b) una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; y c) un gravamen especial para los dividendos [2].

Fue mediante la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, como se abrió la puerta a este tipo de sociedades. No obstante, la primera SOCIMI (Entrecampos Cuatro SOCIMI, S.A.) no llegaría al MAB hasta noviembre de 2013. A partir de dicho momento comenzaron a proliferar y, en un corto periodo de tiempo, encontramos que se han registrado más de cincuenta empresas que controlan alrededor de 35.000 millones de activos. Los principales cambios legislativos que explican este auge se recogen en el siguiente cuadro. Donde llama la atención la exención del Impuesto de Sociedades y la ausencia de ratio de apalancamiento, aunque hasta ahora esta segunda característica no ha sido un problema dado que las SOCIMIs se han venido financiando, principalmente, mediante recursos propios.

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Respecto a la cartera de inmuebles no es casualidad que Madrid y Barcelona sean los destinos más importantes de las SOCIMIs y aquí comienza el debate ¿es justo el trato impositivo favorable que reciben estas sociedades en el contexto de la burbuja de alquileres que existe en muchas de las capitales de provincia? ¿Lo es para el resto de empresas? ¿Ayuda al ciudadano a ejercer su derecho fundamental a una vivienda digna? Parece claro que la respuesta es negativa en los tres casos. Las SOCIMIs alimentan la burbuja del alquiler, deterioran las arcas públicas, y perjudican la competencia fomentando un modelo de empresa injusto.

Alimentan la burbuja del alquiler

En el siguiente gráfico se presentan los activos gestionados por las SOCIMIs cotizadas en el MAB. Destaca la importancia que tienen las viviendas que suponen un 22% de sus activos, seguidas de oficinas (20%), centros comerciales (14%) y locales (14%).

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La rentabilidad media de los alquileres de vivienda, durante los años que coinciden con la formación de las SOCIMIs, tiene una tendencia al alza que ha llevado a que se debata en torno al surgimiento de una nueva burbuja de alquiler. En el siguiente gráfico se recoge la rentabilidad media entre 2013 y 2017 que tiende a incrementarse llegando al 7,3%.

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Pero si tuvieramos en cuenta únicamente la evolución del precio del alquiler de Madrid y Bardelona, las 2 grandes capitales donde las SOCIMIs concentran sus inmuebles, observamos que esta tendencia es mucho más pronunciada y encontramos unas tasas de crecimiento de los precios que oscilan entre el 11% y el 18%.

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Deterioran las arcas públicas

El efecto para las arcas públicas de un tipo impositivo del 0% en sociedades, y una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es claro. Se estima que para 2018 el perjuicio a Hacienda sea de 218 millones de euros, un 60% superior a lo que supuso en 2017. Esto ocurre en el cuarto país con menor porcentaje de recaudación, en relación a su PIB, de Europa con unos ingresos del 37.9%.

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Perjudican la competencia y fomentan un modelo injusto

El hecho de que las SOCIMIs cuenten con privilegios fiscales supone un agravio para el resto de empresas. Actualmente en España existen un millar de empresas dedicadas al arrendamiento de inmuebles, sin tener en cuenta todas aquellas empresas promotoras o de construcción. La tendencia predecible es que estas empresas comiencen el proceso de transformación de su régimen empresarial para poder disfrutar de los mismos privilegios fiscales. Ejemplos son la promotora General de Galerías Comerciales, o la inmobiliaria Colonial que ya se han transformado, pero además la innovación llega a este campo y Armabex, la principal gestora de SOMICIs, ha lanzado una promoción para agrupar a pequeños propietarios de Madrid, Barcelona, Bilbao y Sevilla bajo esta fórmula empresarial.

La justificación del Gobierno

En el preámbulo de la Ley 11/2009, de 26 de octubre se llevaron a cabo algunas afirmaciones para justificar la existencia de las SOMICIs que merecen algunos comentarios ya que es llamativo que en el preámbulo de una ley aborde el tema de manera tan burda. En concreto:

“[…] la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene como objetivos fundamentales, continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria […].

Dado que la principal novedad ha acabado consistiendo en un gravamen del 0% para el IS y que nos encontramos ante una burbuja de precios del alquiler, precisamente en las ciudades donde más operan estas sociedades, es insostenible afirmar que este vehículo, así como su fiscalidad especial sirvan fomentar el acceso a la vivienda de la población.

“[…] incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.”

Esta regulación no incrementa la competitividad de los mercados de valores, sino que desvirtúa la competencia ya que aparecen nuevas sociedades con un trato fiscal desigual y favorable. Por otro lado, el hecho de que exista una distribución obligatoria de los beneficios no lleva a que el inversor goce de una rentabilidad estable. En esta afirmación el Gobierno miente deliberadamente, al igual que lo hizo cuando prometía un 15% de rentabilidad en el momento de la constitución de la SAREB. Finalmente, la mayoría de SOCIMIs no son empresas consolidadas, sino que tienen un corto periodo de vida, por lo que existe mayor incertidumbre sobre su evolución, más aún cuando su atractivo principal se basa en incentivos fiscales no justificables. Otro factor a tener en cuenta es que la mayor parte de su capital proviene del extranjero, lo que, por norma general supone una mayor exposición al riesgo de que ante un hipotético choque sus inversores deshagan sus posiciones rápidamente.

Con los anteriores datos resulta claro que el régimen especial de las SOCIMIs no responde a ninguna necesidad de la economía, ni mucho menos de la población y debería ser revisado, al mismo tiempo que resulta necesario apostar por una política de alquileres sociales, dado que los problemas al acceso a la vivienda lejos de arreglarse se han agravado, especialmente para la juventud, como avisa el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, en 2017 solo el 19,4% los jóvenes pudieron emanciparse, y quienes optaron por el alquiler necesitaron dedicar el 85% del sueldo a este gasto.

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[1] Estos son:

  • Inmobiliarias cuya actividad principal es el alquiler. El 80% de las rentas de cada ejercicio debe provenir del arrendamiento inmuebles. Pueden desarrollar otras actividades siempre que en su conjunto no representen más del 20% de las rentas totales en cada periodo impositivo.
  • Sus activos deben permanecer en cartera un mínimo de 3 años. Al menos el 80% de sus activos se deben dedicar al alquiler.
  • Se forman con un capital social mínimo de 5 millones de euros.
  • Deben cotizar en un mercado regulado europeo o español.
  • Deben repartir dividendos por: a) al menos el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler; b) al menos el 50% de los beneficios por ventas de sus activos; c) el 100% de los dividendos obtenidos de otras SOCIMIs o REITs.

[2] La ley establece un tipo del 19% sobre el importe de los dividendos distribuidos por las SOCIMIs a los socios que tengan una participación mayor o igual al 5%, siempre y cuando dichos dividendos estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%, y siempre que el socio que perciba el dividendo no sea otra SOCIMI.

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Juan Ruiz, investigador del ICEI y profesor de la UMET.

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